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Mietrechtliche Fragestellungen


Die COVID-19-Pandemie stellt Unternehmer derzeit vor besondere Herausforderungen. Zuletzt wurde mittels Verordnung das Betreten sämtlicher Betriebsstätten, die nicht der Grundversorgung dienen, untersagt. Dies hat für manche Unternehmen die vorübergehende Schließung ihrer Betriebsstätten zur Folge. Was dies für Unternehmer aus mietrechtlicher Sicht bedeutet, soll im Folgenden überblicksartig beantwortet werden.

Ist der Mietzins zu entrichten, wenn Unternehmen aufgrund behördlicher Anordnung geschlossen werden?

Viele Mieter, die von den angeordneten Betretungsverboten für Geschäftsräumlichkeiten betroffen sind, stehen vor der Frage, ob sie auch weiterhin den Mietzins für die angemieteten Geschäftsräumlichkeiten bezahlen müssen. § 1104 ABGB scheint für diesen Fall eine ausdrückliche Regelung zu treffen: Wenn das Mietobjekt wegen außerordentlicher Zufälle gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist auch kein Mietzins zu entrichten. Der Vermieter hat somit bei Vorliegen eines außerordentlichen Zufalls den Zinsausfall hinzunehmen. Nach der Rsp sind außerordentliche Zufälle solche elementaren Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann (OGH 1 Ob 306/02k). Beispielhaft für außerordentlichen Zufälle nennt § 1104 ABGB „Feuer, Krieg oder Seuche“. Auch von den Vertragspartnern nicht provozierte hoheitliche Verfügungen können als außerordentliche Zufälle verstanden werden (Iro/Rassi in KBB5 § 1104 Rz 2 mwN).

Gestützt auf die Bestimmung des § 1104 ABGB, könnte daher vertreten werden, dass aufgrund der durch gesetzliche bzw behördliche Anordnungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie bewirkten Schließungen von Unternehmen die Pflicht zur Leistung des Mietzinses entfällt. Unklar ist jedoch, ob dies auch bereits bei bloß vorübergehenden und kurz andauernden Maßnahmen gilt oder erst bei länger andauernden Schließungen / Verboten. Auch kann die Pflicht zur Entrichtung des Mietzinses nur dann entfallen, wenn den Mieter kein Verschulden an der angeordneten Maßnahme trifft. Als Zufall kann nämlich nur jener Umstand angesehen werden, der trotz gehöriger Sorgfalt nicht abwendbar und somit nicht anlastbar ist.

Da die Bestimmung des § 1104 ABGB zudem nur jene Fälle umfasst, in denen das Mietobjekt zur Gänze zum bedungenen Gebrauch unbrauchbar ist, stellt sich auch die Frage, was bei einer bloß teilweisen Unbenützbarkeit des Mietobjekts aufgrund von behördlichen Anordnungen gilt. Auch hier findet sich eine ausdrückliche Regelung in § 1105 ABGB: Wenn der Mieter trotz eines außerordentlichen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietobjekts behält, wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Derzeit noch unklar ist aber, ob die Bestimmung des § 1105 ABGB tatsächlich auf die gegenständlichen Fälle zur Anwendung gelangt.

§ 1107 ABGB erfasst schließlich noch jene Fälle, in denen die Unbenützbarkeit des Mietobjekts aus einem Ereignis resultiert, das der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (zB Spitalsaufenthalt). In diesem Fall trifft den Mieter die Preisgefahr, daher hat er weiterhin den vollen Mietzins zu entrichten. Der Vermieter hat sich jedoch anrechnen zu lassen, was er sich allenfalls erspart hat.

Da es eine vergleichbare Situation bislang nicht gab, empfehlen wir Mietern aus derzeitiger Sicht, den Mietzins jedenfalls weiter zur Gänze, jedoch unter dem Vorbehalt einer allfälligen späteren Rückforderung, zu entrichten. Bei sofortiger Nichtzahlung riskiert der Mieter unter Umständen die Aufkündigung des Mietvertrages.

Besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters?

Fraglich ist auch, ob Mietern wegen der verursachten Unbenützbarkeit des Mietobjekts ein Recht zur sofortigen Auflösung (außerordentlichen Kündigung) des Mietverhältnisses zukommt. Das Gesetz (§ 1117 ABGB) ermöglicht dem Mieter die Aufkündigung des Mietvertrages grundsätzlich dann, wenn das Mietobjekt ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zum bedungenen Gebrauch untauglich macht oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird.

Doch auch das Recht zur sofortigen Auflösung des Mietvertrages gemäß § 1117 ABGB wird erst bei längerer und nicht bloß vorübergehender Unbenützbarkeit des Mietobjektes aufgrund der Pandemie und der deshalb erlassenen gesetzlichen bzw behördlichen Anordnungen zu bejahen sein.

Eine Berufung auf das gesetzlich nicht ausdrücklich geregelte Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Auflösung von Mietverträgen erscheint jedenfalls nicht möglich. Liegen die Voraussetzungen für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1117 ABGB nicht vor, so ist es dem Mieter auch verwehrt, den Mietvertrag nach diesem Rechtsinstitut aufzulösen (vgl Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1117 ABGB Rz 13 mwN). Siehe zum Wegfall der Geschäftsgrundlage im Allgemeinen: COVID-19 und Vertragsrecht – Unseal the deal?

Für weitere Fragen zu diesem Thema stehen unsere ExpertInnen Ihnen gerne zur Seite.

Disclaimer:

Dieser Beitrag stellt lediglich eine allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Haslinger / Nagele übernimmt keinerlei Haftung für Inhalt und Richtigkeit dieses Beitrages.

(Stand: 17.03.2020, 12:00 Uhr)

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