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Mietrechtliche Fragestellungen


Die COVID-19-Pandemie stellt Unternehmer derzeit vor besondere Herausforderungen. Zuletzt wurde mittels Verordnung das Betreten sämtlicher Betriebsstätten, die nicht der Grundversorgung dienen, untersagt. Dies hat für manche Unternehmen die vorübergehende Schließung ihrer Betriebsstätten zur Folge. Was dies für Unternehmer aus mietrechtlicher Sicht bedeutet, soll im Folgenden überblicksartig beantwortet werden.

Ist der Mietzins zu entrichten, wenn Unternehmen aufgrund behördlicher Anordnung geschlossen werden?

Viele Mieter, die von den angeordneten Betretungsverboten für Geschäftsräumlichkeiten betroffen sind, stehen vor der Frage, ob sie auch weiterhin den Mietzins für die angemieteten Geschäftsräumlichkeiten bezahlen müssen. § 1104 ABGB scheint für diesen Fall eine ausdrückliche Regelung zu treffen: Wenn das Mietobjekt wegen außerordentlicher Zufälle gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann, so ist auch kein Mietzins zu entrichten. Der Vermieter hat somit bei Vorliegen eines außerordentlichen Zufalls den Zinsausfall hinzunehmen. Nach der Rsp sind außerordentliche Zufälle solche elementaren Ereignisse, die stets einen größeren Personenkreis treffen und von Menschen nicht beherrschbar sind, sodass für deren Folgen im Allgemeinen von niemandem Ersatz erwartet werden kann (OGH 1 Ob 306/02k). Beispielhaft für außerordentlichen Zufälle nennt § 1104 ABGB „Feuer, Krieg oder Seuche“. Auch von den Vertragspartnern nicht provozierte hoheitliche Verfügungen können als außerordentliche Zufälle verstanden werden (Iro/Rassi in KBB5 § 1104 Rz 2 mwN).

Gestützt auf die Bestimmung des § 1104 ABGB, könnte daher vertreten werden, dass aufgrund der durch gesetzliche bzw behördliche Anordnungen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie bewirkten Schließungen von Unternehmen die Pflicht zur Leistung des Mietzinses entfällt. Unklar ist jedoch, ob dies auch bereits bei bloß vorübergehenden und kurz andauernden Maßnahmen gilt oder erst bei länger andauernden Schließungen / Verboten. Auch kann die Pflicht zur Entrichtung des Mietzinses nur dann entfallen, wenn den Mieter kein Verschulden an der angeordneten Maßnahme trifft. Als Zufall kann nämlich nur jener Umstand angesehen werden, der trotz gehöriger Sorgfalt nicht abwendbar und somit nicht anlastbar ist.

§ 1104 ABGB kommt außerdem nur dann zur Anwendung, wenn das Mietobjekt infolge eines außerordentlichen Zufalls überhaupt nicht gebraucht oder benutzt werden kann – dabei kommt es allerdings nicht auf die gänzliche Unbenützbarkeit zu irgendeinem Zweck, sondern zu dem vertraglich bedungenen Gebrauch an (Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1104 ABGB Rz 11 mwN).

Für den Fall der bloß teilweisen Unbenützbarkeit des Mietobjektes aufgrund behördlicher Anordnungen findet sich hingegen eine Regelung in § 1105 ABGB: Wenn der Mieter trotz eines außerordentlichen Zufalls einen beschränkten Gebrauch des Mietobjekts zum bedungenen Gebrauch behält, wird ihm ein verhältnismäßiger Teil des Mietzinses erlassen. Derzeit noch unklar ist aber, ob die Bestimmung des § 1105 ABGB tatsächlich auf die gegenständlichen Fälle zur Anwendung gelangt.
Auch stellt sich die Frage, was nun gilt, wenn der Mieter einen Teil seines Mietobjekts weiter benützen kann (zB Büroräumlichkeiten, Lagerflächen usw.) oder auch tatsächlich benützt. Man denke etwa an einige Restaurantbetriebe, die ihren Betrieb rasch, flexibel und unternehmerisch klug auf Selbstabholungen und Zustellungen umstellten. Der Kundenverkehr in den Räumlichkeiten wurde zwar untersagt, durch geschicktes unternehmerisches Verhalten werden die Räumlichkeiten aber weiter genutzt und versucht, dem Einnahmeausfall entgegenzuwirken. In diesen Fällen wird man wohl von einer teilweisen Nutzbarkeit des Mietobjektes ausgehen können. Schwieriger zu beurteilen ist die Rechtslage aber in jenen Fällen, wo nur mehr die Lagerung von Waren und Einrichtungsgegenstände im Mietobjekt erfolgt, aber ansonsten der Betrieb eingestellt wurde. Noch ist ungewiss, ob die Gerichte in diesen Fällen auch von einer bloß teilweisen Unbrauchbarkeit des Mietobjektes ausgehen würden, oder tatsächlich eine gänzliche Unbrauchbarkeit bejahen würden.

§ 1107 ABGB erfasst schließlich noch jene Fälle, in denen die Unbenützbarkeit des Mietobjekts aus einem Ereignis resultiert, das der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist (zB Spitalsaufenthalt). In diesem Fall trifft den Mieter die Preisgefahr, daher hat er weiterhin den vollen Mietzins zu entrichten. Der Vermieter hat sich jedoch anrechnen zu lassen, was er sich allenfalls erspart hat.

Was ist die Bemessungsgrundlage einer Mietzinsreduktion?

Schließlich stellt sich noch die Frage, ob sich der Zinserlass der Bestimmungen des §§ 1104 f ABGB nur auf den Hauptmietzins oder auch auf die übrigen Zinsbestandteile, wie Betriebskosten und öffentliche Abgaben, bezieht:

Nach der älteren Rechtsprechung zu § 1105 ABGB soll sich die Mietzinsminderung nur auf den Hauptmietzins auswirken, während die Betriebskosten lediglich mittelbar betroffen sind, etwa, wenn sie zufolge eingeschränkter Wohnnutzfläche in geringerem Maße anfallen (OGH 1 Ob 27/51).

Dem steht die Rechtsprechung zur Zinsminderung nach § 1096 ABGB gegenüber, wonach sich die Zinsminderung auf sämtliche Bestandteile des Mietzinses, daher auch auf Betriebskosten und öffentliche Abgaben, auswirkt (RIS-Justiz RS0021462).

Da die Rechtsprechung zu § 1105 ABGB aus dem Jahre 1951 stammt, ist unklar, ob diese auch weiterhin anwendbar ist oder ob sich die Gerichte künftig an der ständigen Rechtsprechung zur Bestimmung des § 1096 ABGB, die aber einer anderen Systematik folgt, orientieren werden. Eine Klarstellung dieser Frage wird wohl durch die Gerichte erfolgen müssen.

Wie sollte man also als betroffener Mieter handeln?

Da es eine vergleichbare Situation bislang nicht gab, empfehlen wir Mietern aus derzeitiger Sicht, den Mietvertrag zu prüfen, das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen und den Mietzins jedenfalls weiter zur Gänze, jedoch unter dem Vorbehalt einer allfälligen späteren Rückforderung, zu entrichten. Bei sofortiger Nichtzahlung riskiert der Mieter unter Umständen die Aufkündigung des Mietvertrages.

Sofern man als Mieter das Risiko einer Zahlung „unter Vorbehalt“ nicht eingehen möchte (etwa aufgrund eigener Liquiditätsschwierigkeiten oder aus Sorge vor einer Insolvenz des Vermieters) und daher bereits jetzt die Geltendmachung einer Mietzinsreduktion gemäß §§ 1104 f ABGB versuchen möchte, wird dringend empfohlen, vorab den Mietvertrag umfassend zu prüfen (um nicht eine Aufkündigung durch den Vermieter zu riskieren). Wesentlich in diesem Zusammenhang sind etwa die konkrete Formulierung des Verwendungszweckes im Vertrag sowie allfällige Risikotragungsregelungen.

Weiters könnte man auch prüfen, ob um eine Unterstützung beim COVID-19-Krisenbewältigungsfonds angesucht werden kann. Der Fonds ist mit bis zu 4 Milliarden Euro dotiert. Die Mittel können ua für Maßnahmen zur Abfederung von Einnahmeausfällgen aufgrund der aktuellen COVID-19-Pandemie verwendet werden.

Wie soll ich mich als Vermieter verhalten?

Zunächst sollten die abgeschlossenen Mietverträge dahingehend geprüft werden, ob für den vorliegenden Fall eine Regelung getroffen wurde. Weiters besteht die Möglichkeit mit den Mietern, die aufgrund der aktuellen Situation in Zahlungsschwierigkeiten sind, eine einvernehmliche Lösung zu finden (zB Stundungen, freiwillige befristete Mietzinsreduktion).
Zudem haben Sie als Vermieter, wenn sie von Mietzinsausfällen betroffen sind, ebenfalls die Möglichkeit, um eine Unterstützung beim COVID-19-Krisenbewältigungsfonds anzusuchen.

Besteht ein außerordentliches Kündigungsrecht des Mieters?

Fraglich ist auch, ob Mietern wegen der verursachten Unbenützbarkeit des Mietobjekts ein Recht zur sofortigen Auflösung (außerordentlichen Kündigung) des Mietverhältnisses zukommt. Das Gesetz (§ 1117 ABGB) ermöglicht dem Mieter die Aufkündigung des Mietvertrages grundsätzlich dann, wenn das Mietobjekt ohne seine Schuld in einen Zustand geraten ist, der es zum bedungenen Gebrauch untauglich macht oder wenn ein beträchtlicher Teil durch Zufall auf eine längere Zeit entzogen oder unbrauchbar wird.

Doch auch das Recht zur sofortigen Auflösung des Mietvertrages gemäß § 1117 ABGB wird erst bei längerer und nicht bloß vorübergehender Unbenützbarkeit des Mietobjektes aufgrund der Pandemie und der deshalb erlassenen gesetzlichen bzw behördlichen Anordnungen zu bejahen sein.

Eine Berufung auf das gesetzlich nicht ausdrücklich geregelte Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage zur Auflösung von Mietverträgen erscheint jedenfalls nicht möglich. Liegen die Voraussetzungen für eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses nach § 1117 ABGB nicht vor, so ist es dem Mieter auch verwehrt, den Mietvertrag nach diesem Rechtsinstitut aufzulösen (vgl Höllwerth in GeKo Wohnrecht I § 1117 ABGB Rz 13 mwN). Siehe zum Wegfall der Geschäftsgrundlage im Allgemeinen: COVID-19 und Vertragsrecht – Unseal the deal?

Für die Beantwortung weiterer Fragen zu diesem Thema stehen unsere ExpertInnen Ihnen telefonisch oder unter akut@hnp.at zur Verfügung.

Disclaimer:

Dieser Beitrag stellt lediglich eine allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Haslinger / Nagele übernimmt keinerlei Haftung für Inhalt und Richtigkeit dieses Beitrages.

(Stand: 17.03.2020, 12:00 Uhr)

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