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Wer beauftragt, der künftig auch zahlt: Maklerprovision nach dem Bestellerprinzip
Die lange gelebte Praxis, dass wohnungssuchende Mieter die Maklerprovision zu zahlen haben, hat ein Ende gefunden. Mit 01.07.2023 treten die Änderungen des Maklergesetzes in Kraft, welches nunmehr bei Miet-Wohnobjekten das „Bestellerprinzip“ vorsieht. Was das für Sie bedeutet? Wir haben es uns angesehen:
Wer zahlt zukünftig die Maklerprovision?
In der Praxis wird der Immobilienmakler oft von Seiten des Vermieters beauftragt, die Maklerprovision aber dennoch vom Mieter bezahlt. Ab ersten Juli hat jedoch jener den Provisionsanspruch des Maklers zu entrichten, der diesen zuerst beauftragt hat. Das bedeutet: Wird der Immobilienmakler vom Vermieter beauftragt, kann der Makler nur gegen diesen seinen Provisionsanspruch geltend machen und nicht gegenüber dem Mieter.
Der Mieter ist nur dann provisionspflichtig, wenn zwischen ihm und dem Makler ein Maklervertrag abgeschlossen wurde und eine Wohnung vermittelt wird, hinsichtlich derer nicht zuvor schon eine Vermittlung (vom Vermieter) beauftragt wurde.
Diese Neuregelung gilt für Mietwohnungen inner- und außerhalb des Anwendungsbereiches des MRG. Damit sind auch Ein- und Zweifamilienhäuser davon mitumfasst. Da das Gesetz nicht auf den Hauptwohnsitz abstellt, ist es darüber hinaus auch auf Zweitwohnsitzmietverhältnisse anwendbar.
Ausgenommen sind hingegen Geschäftsmietflächen, Pachtverträge und Kaufverträge sowie – im Rahmen eines Dienstverhältnisses – zur Verfügung gestellte Dienst-, Natural- oder Werkswohnungen.
Durch diese Regelung wird aber die bei Immobilienmaklern oft gelebte Praxis der Doppeltätigkeit nicht ausgeschlossen. Da das Bestellerprinzip nur die Provisionszahlung betrifft, können weiterhin zwischen Mieter und Makler unentgeltliche Maklerverträge geschlossen werden.
Gibt es Umgehungsmöglichkeiten?
Auch für jenen Fall, dass der Erstauftrag des Maklers vom Wohnungssuchenden stammt, sieht das Gesetz verschiedene Ausschlussgründe der Provisionsverpflichtung des Mieters vor, um eine Umgehungsmöglichkeit auszuschließen.
Ausgeschlossen ist diese beispielsweise, wenn Vermieter und Makler in einer engen wirtschaftlichen Beziehung zueinander stehen, da diese typischerweise besondere Gefahren einer Umgehung bergen (beispielsweise eine Beteiligung, eine organschaftliche Verflechtung oder sonst eine maßgebliche Einflussmöglichkeit durch den Makler).
Weiters ist der Mieter auch dann nicht provisionspflichtig, wenn der Vermieter vom Abschluss eines Maklervertrages Abstand nimmt, damit der Mieter der Erstauftraggeber (und somit der Provisionspflichtige) wird. Die Erläuterungen führen dazu an, dass „ein zumindest ansatzweises Zusammenwirken des Vermieters mit dem betreffenden Makler erforderlich sein“ wird, damit überhaupt von einem „Absehen vom Vertragsabschluss“ gesprochen werden kann. Wer nun daraus schlussfolgert, dass das absichtliche Absehen vom Vertragsabschluss ohnehin der Mieter zu beweisen hat (welcher in der Praxis wohl schwer zu erbringen sein wird), mag zwar damit richtigliegen – allerdings ist der Mieter auch dann nicht provisionspflichtig, wenn er zwar Erstauftraggeber des Maklers ist, aber der Makler eine zu vermietende Wohnung mit Einverständnis des Vermieters inseriert – denn das Einverständnis des Vermieters setzt noch keinen abgeschlossenen Maklervertrag voraus.
Weiters ist jegliche sonstige Leistung des Mieters an den Makler oder den Vermieter unzulässig, soweit diese darauf ausgerichtet ist, die Provision auf den Mieter überzuwälzen oder teilweise auszugleichen. Ob dies allerdings nicht dazu führen wird, dass Vermieter (unzulässigerweise) die Maklerprovision in einem höheren Mietzins verschleiern, wird sich zeigen.
Zuletzt hat künftig der Immobilienmakler jeden Maklervertrag über die Vermittlung eines Wohnungsmietvertrages unter Beifügung des Datums schriftlich festzuhalten. Macht der Makler einen Provisionsanspruch gegen den Mieter geltend, so hat er diesem zu beweisen, dass dieser der Erstauftraggeber war und keiner der Provisionsausschlussgründe vorliegt.
Von diesen neuen Regelungen kann – kraft gesetzlicher Anordnung – auch nicht zum Nachteil des Wohnungssuchenden abgegangen werden.
Sind dennoch Ansprüche des Mieters gegen den Makler möglich?
Informiert der Makler den Mieter nicht gehörig, kann der Mieter dem Vermieter unter Umständen mit der Vertragsanfechtung, Gewährleistung oder mit dem Ersatz von frustrierten Aufwendungen drohen.
Die Erläuterungen zur Regierungsvorlage stellen aber klar, dass der Makler als Verhandlungsgehilfe des Vermieters anzusehen ist, weshalb auch ein vom Makler veranlasster Geschäftsirrtum den Mieter zur Anfechtung des Mietvertrages berechtigtet. Darüber hinaus kann sich eine unmittelbare Haftung des Maklers auch aus § 1300 ABGB ergeben – also, wenn dieser einen fachkundigen Rat oder eine Auskunft an den Mieter erteilt.
Gibt es Strafbestimmungen bei der Verletzung des Bestellerprinzips?
Sofern nicht bereits eine Verwaltungsstraftat nach § 27 Abs 5 MRG vorliegt, sieht das Gesetz Verwaltungsstrafen sowohl gegen den Immobilienmakler als auch gegen den Vermieter von bis zu EUR 3.600,- vor.
Für die Beantwortung weiterer Fragen zu diesem Thema steht Ihnen unsere Expertin Daniela Huemer und unser Experte Roman Büchel aus dem Team Immobilienrecht gerne zur Verfügung.
Disclaimer
Dieser Beitrag stellt lediglich eine allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Haslinger / Nagele Rechtsanwälte GmbH übernimmt keinerlei Haftung für Inhalt und Richtigkeit dieses Beitrages.
22. Juni 2023
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