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Mietrechtliche Sonderbestimmungen für die COVID-19 Krise


Da die zur Eindämmung der Verbreitung von COVID-19 getroffenen Maßnahmen die Suche nach einer neuen Wohnmöglichkeit erheblich erschweren, wurden mit dem bereits in Kraft getretenen 4.COVID-19-Gesetz (zeitlich befristete) Mieterschutzbestimmungen geschaffen.

Keine Vertragsauflösung wegen Zahlungsrückständen eines Wohnungsmieters

Gerät ein Wohnungsmieter – unabhängig ob er dem MRG unterfällt oder nicht – mit der Zahlung von Mietzinsen, die im Zeitraum 01.04.2020 bis 30.06.2020 fällig werden in Rückstand, kann der Vermieter den Vertrag weder kündigen noch wegen qualifiziertem Mietzinsrückstand aufheben. Vorausgesetzt, die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit des Mieters ist aufgrund der COVID-19 Pandemie erheblich beeinträchtigt. Für die fälligen Mietzinse fallen dennoch Verzugszinsen in Höhe von maximal 4 % p.a. an. Der Vermieter kann den Zahlungsrückstand nicht vor dem 31.12.2020 gerichtlich einfordern oder aus einer vom Mieter erhaltenen Kaution abdecken.

Auf Geschäftsraummieten und Pachtverträge kommt diese spezielle Vertragsauflösungssperre nicht zur Anwendung.

Verlängerungsmöglichkeit für befristete Wohnungsmietverträge

Befristete Wohnungsmietverträge nach dem MRG, die zwischen 30.03.2020 und 01.07.2020 ablaufen, können ausnahmsweise bis zum Ablauf des 31.12.2020 oder für einen kürzeren Zeitraum verlängert werden. Nach Ablauf des Verlängerungszeitraums gilt der im MRG vorgesehene Befristungsschutz. Befristete Mietverträge die nicht nach Ablauf der Vertragsdauer vertraglich verlängert oder aufgelöst werden, werden automatisch einmalig um drei Jahre verlängert. Wird der Mietvertrag nach Ablauf dieser drei Jahre wieder nicht aufgelöst, wird das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit erneuert.

Für Wohnraummietverträge außerhalb des Anwendungsbereichs des MRG besteht generell kein Befristungsschutz.

Räumungsaufschub auf Antrag des Wohnungsmieters

Dient die Wohnung dem Mieter zur Befriedigung seines dringenden Wohnbedürfnisses und der mit ihm im gemeinsamen Haushalt lebenden Personen, so kann er im Räumungsverfahren Aufschub beantragen. Dem Mieter ist hierfür nicht einmal eine Sicherheitsleistung aufzuerlegen. Ein Aufschub ist jedoch nicht möglich, wenn die Räumung zur Abwendung schwerer persönlicher oder wirtschaftlicher Nachteile des Gläubigers unerlässlich ist. Das Exekutionsgericht hat dem Gläubiger vor einer Entscheidung Gelegenheit zur Äußerung zu geben.

Das Räumungsverfahren ist auf Antrag des Gläubigers, spätestens 6 Monate nach Aufschiebung, fortzusetzen. Nach Ablauf der COVID-19 Maßnahmen kann das Räumungsverfahren auch schon zu einem früheren Zeitpunkt fortgesetzt werden, innerhalb von drei Monaten nach Aufschiebung jedoch nur, wenn die Voraussetzung des dringenden Wohnbedürfnisses weggefallen ist.

Für die Beantwortung weiterer Fragen zu diesem Thema stehen unsere ExpertInnen Ihnen gerne telefonisch oder unter akut@hnp.at zur Verfügung.

Disclaimer

Dieser Beitrag stellt lediglich eine allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Haslinger / Nagele Rechtsanwälte GmbH übernimmt keinerlei Haftung für Inhalt und Richtigkeit dieses Beitrages.

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