Der (nachträglich) verbaute Panoramablick und seine Folgen

Der Traum von der uneingeschränkten Aussicht auf die Karawanken platzte für zwei Wohnungskäufer aufgrund einer nachträglich sichtbehindernden Bebauung – und dies, obwohl der Ausblick zuvor zugesichert worden war. Ein Fall für den OGH, der nun entschied, dass die Wohnungskäufer 30.000 Euro des Kaufpreises zurückerstattet erhalten sollten.

„Unverbaubarer Ausblick“ beworben

Die Verkäuferin – eine Bauträgergesellschaft – verkaufte einem Pärchen die Wohnung samt Carportabstellplätzen um 197.000 Euro. Absolutes Highlight der Wohnung war der unverbaubare schöne Panoramablick auf die Karawanken, was zuvor – so die Feststellungen im Gerichtsverfahren – von der Verkäuferin auch in ihrer Werbebroschüre beworben worden war und das Interesse der beiden Wohnungskäufer an der Immobilie geweckt hatte. Auch bei der Wohnungsbesichtigung wurde der uneingeschränkte Panoramablick angepriesen und von einem Mitarbeiter der Verkäuferin mündlich zugesichert, dass der Panoramablick unverbaubar sei und dort auch nichts Hohes hinkomme, denn dies dürfe gar nicht sein. Schließlich erfüllte sich das Pärchen seinen Traum und erwarb die Immobilie mit dem bis dahin uneingeschränkten Panoramablick auf die Karawanken.

Dem Traum des Panoramablicks wurde jedoch bald ein Ende gesetzt: Denn bereits ein Jahr nach dem Kauf wurde direkt vor der Immobilie der Wohnungskäufer ein zweigeschoßiges Gebäude inklusive Spitzdach errichtet, das den Ausblick auf die Karawanken massiv einschränkte.

Da die Wohnungskäufer die nun deutlich eingeschränkte Aussicht nicht einfach hinnehmen wollten – zumal sie nach Erwerb des Objektes auch noch zusätzliche Änderungen am Grundriss vornahmen, um den Ausblick noch mehr genießen zu können – forderten diese eine Kaufpreisminderung.

OGH: Preisminderung bei unverbaubarem Panoramablick als zugesicherte Eigenschaft

Der Oberste Gerichtshof (OGH) gab in seiner Entscheidung (OGH 20.04.2021, 5 Ob 40/21z) den Wohnungskäufern uneingeschränkt recht. Zusammenfassend führte der OGH aus:

Die Angabe(n) in der Werbebroschüre sowie die bei der Wohnungsbesichtigung erfolgte mündliche Zusicherung durch den Mitarbeiter des Verkäufers (der auch eine dementsprechende Vollmacht hatte) führten dazu, dass der (unverbaubare) Panoramablick Vertragsinhalt wurde; eine schriftliche Verankerung im Vertrag ist aufgrund der mündlichen Zusage nicht notwendig. Am Markt werden für Immobilien mit einem freien Ausblick höhere Preise erzielt, sodass auch der Panoramablick einer Immobilie ein wert- und preisbestimmendes Kriterium sei, so das Höchstgericht.

Die Wohnungskäufer konnten ihren (Preisminderungs-)Anspruch somit durchsetzen und erhielten 30.000 Euro des Kaufpreises zurück.

Folgen für die Praxis

Für die Praxis bedeutet dies, dass Veräußerer von Liegenschaften sich insbesondere an solchen Zusagen (gegebenenfalls auch jene der ihnen zurechenbaren Personen, zB der Mitarbeiter eines Bauträgers oder eines Maklers) messen lassen müssen, die für durchschnittliche Käufer und Mieter wert- und damit kaufpreisbestimmend sind, selbst wenn diese Zusagen nicht ausdrücklich in der schriftlichen Kaufvertragsurkunde festgehalten werden. Ob eine bestimmte Eigenschaft aber tatsächlich vertraglich (auch für die Zukunft) zugesichert wurde, ist eine Frage des Einzelfalls und stets mit Blick auf die konkrete Abrede zu klären.

Für die Beantwortung weiterer Fragen zu diesem Thema stehen Ihnen unsere Expertinnen Daniela Huemer und Julia Wagner aus dem Team Immobilien- und Baurecht gerne zur Verfügung.

Disclaimer

Dieser Beitrag stellt lediglich eine allgemeine Information dar und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Haslinger / Nagele Rechtsanwälte GmbH übernimmt keinerlei Haftung für Inhalt und Richtigkeit dieses Beitrages.

 

6. Juli 2021

 

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