Betonmischer | Haslinger / Nagele, Illustration: Karlheinz Wasserbacher

Begutachtungsentwurf BBG 2025 – Auswirkungen in der Grunderwerbsteuer

Autor:innen: Elisabeth Bertl, Christoph Szep

Der Begutachtungsentwurf zum Budgetbegleitgesetz 2025 setzt den im Regierungsprogramm angekündigten Lückenschluss bei der Grunderwerbsteuer bei Share Deals ab 01.07.2025 folgendermaßen um:

Gesellschafterwechsel innerhalb von 7 Jahren

Der bisher nur für Personengesellschaften geltende § 1 Abs 2a GrEStG wird in § 1 Abs 3 Z 1 GrEStG neu gefasst und umfasst nun Änderungen des Gesellschafterbestands von Personen- und Kapitalgesellschaften, wenn innerhalb von 7 Jahren min 75 % aller Anteile am Gesellschaftsvermögen oder der Gesellschaft unmittelbar auf neue Gesellschafter übergehen (bisher: 95 % innerhalb von 5 Jahren). Eine Ausnahme dazu besteht für an der Börse gehandelte Kapitalanteile.

Anteilsvereinigung und -übertragung

§ 1 Abs 3 Z 2 GrEStG regelt nun die Grunderwerbsteuerpflicht bei unmittelbarer oder mittelbarer Vereinigung oder Übertragung von mindestens 75 % (bisher: 95 %) der Anteile am Gesellschaftsvermögen oder an der Gesellschaft in der Hand einer bzw durch eine Person oder Personenvereinigung. Bisher war geregelt, dass nur eine unmittelbare Anteilsveränderung grunderwerbsteuerlich relevant ist. Nunmehr wird diese Regelung auch auf die mittelbare Anteilsübertragung ausgeweitet, wobei die prozentuellen Beteiligungen auf jeder Ebene miteinander zu multiplizieren sind. Der Tatbestand der Anteilsvereinigung kann somit nun auch erfüllt werden, wenn nicht die Anteile an der grundstücksbesitzenden Gesellschaft selbst übertragen werden, sondern die Anteile an einer Gesellschaft, die in der Beteiligungskette darüber steht.

Bisher löste auch die Vereinigung der Anteile in der Hand einer Unternehmensgruppe Grunderwerbsteuer aus. Dies entfällt; nunmehr wird statt der Unternehmensgruppe die Personenvereinigung neu definiert. Eine Personenvereinigung liegt dann vor, wenn Personen- oder Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einer einheitlichen Leitung zusammengefasst werden oder unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen, die auch eine natürliche Person sein kann.

Neuregelung für Immobiliengesellschaften

Die bisher geltende begünstigte Besteuerung bei Share Deals (0,5 % vom Grundstückswert) greift nicht mehr für Gesellschaften, deren Schwerpunkt in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Immobilien liegt („Immobiliengesellschaften“). Stattdessen ist die Steuer iHv 3,5 % vom Verkehrswert festzusetzen. Dies gilt auch für Umgründungen. Gehören allerdings sämtliche Gesellschafter vor und nach dem Vorgang dem Familienverband iSd § 26 Abs 1 Z 1 GGG an, so bleibt die begünstigte Besteuerung erhalten.

Fazit

Grunderwerbsteuerfreie Anteilsübertragungen werden schwieriger; das Zurückbehalten eines Zwerganteils bzw. ein Erwerber außerhalb der Unternehmensgruppe oder das Einziehen einer Zwischenebene schützen nun nicht mehr. Insbesondere bei Immobiliengesellschaften werden Übertragungen der Anteile teurer. Zu bedenken sind auch mögliche grunderwerbsteuerliche Folgen bei kleineren Veränderungen im Beteiligungsausmaß, sofern eine Person am 30.06.2025 75 % der Anteile oder mehr hält und künftig Anteilsübertragungen erfolgen sollen. Derzeit liegt nur der Gesetzesentwurf vor; die Gesetzwerdung bleibt abzuwarten. Insbesondere bereits geplante Anteilsübertragungen sollten daher möglichst noch bis Ende Juni umgesetzt werden. Wir beraten Sie gerne!

Disclaimer

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